묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 차이점! 집주인, 세입자가 꼭 알아야 할 사항

전세, 월세 계약 종료가 다가올 때 계약을 연장하려고 한다면.. 계약갱신 청구권을 통해 세입자가 계약 연장을 요구할 수 있고 또는 묵시적 갱신을 통해서 계약이 자동연장 될 수도 있습니다. 하지만 이 두 가지 방식은 법적으로 중요한 차이가 있습니다. 특히 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 개념을 명확히 이해하지 못하면, 세입자와 집주인 모두 불필요한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 이 글에서는 두 개념의 차이점과 각각의 법적 효과를 자세히 알아보겠습니다.

전세계약서

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란, 임대차 계약이 종료 후 집주인과 세입자 모두 별다른 의사 표시 없이 계속 거주할 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말합니다.

관련 법 조항

민법 제639조(임대차의 갱신) 임대차 계약이 만료된 후, 임차인이 계속 사용하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 기존 조건으로 계약이 갱신된 것으로 본다. 주택임대차보호법 제6조의1 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지아니하거나계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

묵시적 갱신의 발생 조건

• 기존 임대차 계약이 종료됨
• 세입자가 계속 거주하고 있음 
• 집주인이 계약 종료 의사를 밝히지 않음
• 세입자도 계약 갱신을 별도로 요구하지 않음

묵시적 갱신의 계약 조건

• 기존 계약과 동일한 조건이 유지됨
• 계약기간은 2년으로 보나 세입자(임차인)는 언제든지 3개월 전에 해지 통보 가능

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란, 세입자가 법적으로 임대차 계약을 한 차례 갱신할 수 있는 권리를 의미합니다.

즉, 집주인이 특별한 사유 없이 계약 갱신을 거부할 수 없으며, 임차인은 추가로 2년간 거주할 수 있습니다.

관련 법 조항

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

계약갱신청구권 행사 요건

• 행사 주체: 세입자
• 행사 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 행사 방법: 문자나 내용증명 등으로 계약 갱신 의사를 전달

계약갱신청구권 행사 시 주요 사항

• 집주인은 특별한 사유 없이 갱신 거부 불가
• 갱신 후 임대료 인상은 최대 5% 이내로 제한
• 갱신 후 계약 기간은 추가 2년

집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우

• 실거주 목적: 집주인 또는 직계 가족이 실제 거주해야 하는 경우
• 계약 위반: 세입자가 계약 조건을 위반한 경우 (임대료 2달 연체 등)
• 재건축·철거 예정: 주택이 철거 또는 재건축 예정인 경우

묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 비교

상기 내용을 정리하면 아래 표와 같습니다. 

구분	묵시적 갱신	계약갱신 청구
발생 조건	계약 갱신 2개월 전까지 양측이 별다른 의사 표시 없음	계약 갱신 2개월 전까지 세입자가 계약 갱신을 요청
계약 조건	기존 계약과 동일	일부 변경 가능 (5% 이내 임대료 인상)
최대 연장 기간	2년 연장	2년 보장
계약중도해지	임차인이 3개월전 해지통보 가능	임차인이 3개월전 해지통보 가능

세입자와 집주인이 꼭 알아야 할 사항

세입자 측면에서 유리한 상황

세입자가 계약을 연장할 의사가 있다면, 계약 종료 2개월 전까지 별도의 의사 표시를 하지 않아 묵시적 갱신이 성립되도록 하는 것이 유리합니다. 묵시적 갱신이 이루어지면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장되며, 계약갱신청구권을 행사하지 않았기 때문에 최대 4년이 아닌 6년 이상 거주할 수도 있습니다. 따라서 장기적인 거주를 원한다면 묵시적 갱신을 활용하는 것이 좋은 전략이 될 수 있습니다.

집주인 측면에서 유리한 상황 

집주인의 경우, 계약 만료 2개월 전에 세입자에게 계약 갱신 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 만약 세입자가 연장을 원한다면, 계약갱신청구권을 행사하도록 유도하는 것이 유리합니다. 이는 추후 추가적인 계약 연장을 방지하고, 임대료 인상(법적으로 허용된 범위 내에서 최대 5%) 여부를 결정할 수 있는 기회를 제공하기 때문입니다. 인상률은 주변 시세를 고려하여 조정하면 됩니다.

 

이렇게 해서 묵시적 갱신과 계약갱신권의 의미와 차이점에 대해서 알아 보았습니다. 세입자, 집주인 모두 각자의 입장에서 유리한 상황에 맞게 대응하시기 바랍니다. 

 

 

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